Вырастут ли цены на аренду? Как рынок отреагирует на нововведения?

В Латвии с 1 января 2016 года меняется система уплаты налогов на доходы от недвижимости, которая сдаётся в аренду. Службы Госдоходов все более активно выявляют тех, кто не платит налоги, сдавая свою недвижимость в аренду.

 

СГД несколько лет назад серьёзно взялись за тех, кто не платит налоги с доходов от сдачи в аренду своей недвижимости. Так называемых „Уклонистов” выявляют самыми разными способами – подробно изучают объявления поданные в интернете и данные регистра, регулярные поступления на банковские счета и др. Добровольных плательщиков намного больше не стало. СГД сообщает, что за 11 месяцев 2015 года были заподозрены 2 533 частных лица, которые скрывали свои доходы. Им предложили добровольно легализовать свою деятельность, в случае если они отказывались, им грозил штраф. Те, кто согласились добровольно платить налоги с доходов, были лишь 409 частных лиц, которые указали, что получают прибыль от сдачи в наем или управления своей или арендованной недвижимости.

Так как платить налог с дохода от сдачи недвижимости можно несколькими способами, эта цифра фактически ни о чем не говорит. С 1 января 2016 года нас всех ждут отдельные изменения, в которых каждый вправе выбрать тот вариант, который ему подходит больше всего.

Кто и в каких случаях должен платить налог с доходов от сдачи недвижимости в аренду?

Частный собственник обязательно должен знать, что сдача своей недвижимости в аренду считается хозяйственной деятельностью физического лица. Это подразумевает, что его доходы должны облагаться налогом. Физическое лицо, зарегистрированное в СГД, которое сдает свою недвижимость, может выбрать один из трех вариантов уплаты налогов:

  1. Платить налог на прибыль от хозяйственной деятельности;
  2. Платить налог с микропредприятий;
  3. Предоставить СГД информацию о заключенном договоре, не регистрируя хозяйственную деятельность.

В каждом случае предусмотрены свои правила регистрации, отчетности и ставка налога — от 9% до 24% от оборота или дохода.

Важно! С 1 января 2016 года отменяется четвертый вариант уплаты налогов — фиксированный налог на прибыль. Его ставка составляла 5% или 12% (в зависимости от суммы дохода), был предусмотрен и авансовый платеж (всего — около 30 евро в год). Этот вариант был самым привлекательным для собственников.

  • Налог на прибыль от хозяйственной деятельности: 23% и обязательные социальные взносы.

Налог с прибыли, то есть разницы между доходами и расходами, составляет 23%. Это самая крупная ставка, у которой есть свои определенные преимущества: плательщик имеет право на необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы. Перед тем как сдать свою недвижимость, Вы должны зарегистрироваться в СГД как лицо, занимающееся хозяйственной деятельностью и вести учет доходов и затрат.

Важно! Согласно закону «О государственном социальном страховании», вы должны ежеквартально авансом платить обязательные взносы по социальному страхованию. Сумма платежа рассчитывается с учетом годовой декларации. Если ваш доход превышает 360 евро в месяц, ставка социального взноса составит 26,76%.

  • Микропредприятие: 9% с оборота

Физическое лицо может зарегистрироваться как плательщик налога с микропредприятия. В этом случае ставка налога составит 9% от оборота (максимально — 100 000 евро в год), то есть от полной суммы найма или аренды. Затраты собственника при уплате налога не учитываются. Налог на микропредприятия вносится один раз за квартал после подачи декларации.

Минимальная сумма уставного капитала микропредприятия — 1 евро (открыть можно только одно такую фирму). Микропредприятие позволяет выплачивать зарплату себе и наемным работникам (до 5 человек, максимальная сумма — 720 евро в месяц).

* С 1 января 2017 года микропредприятия ожидают существенные изменения — вводится дифференцированная ставка налога, обязательный социальный платеж для работников, запрет на виды деятельности.

Минусы:вам потребуются услуги бухгалтера и юриста для создания предприятия. Только затраты на государственные пошлины в Регистре предприятий составляют около 150 евро. Нужно открыть банковский счет.

Важно! При уплате налога с микропредприятия теряется право на необлагаемый минимум и другие налоговые льготы.

  • Регистрация в СГД: 10% — государству

Арендодатель также вправе сообщить СГД о заключенном договоре, не регистрируя свою хозяйственную деятельность. Такой вариант выгоден тем, кто не может предоставить документы об издержках, или они несущественны. Обратиться в налоговую службу можно не позднее пяти суток после заключения сделки. Сделать это можно в любом центре по обслуживают клиентов СГД или через электронную систему декларирования (EDS)

Важно! Арендодатель обязан составлять регистр доходов, но в качестве расходов вправе указать только налог на недвижимость. Обязательные взносы по государственному социальному страхованию платить не надо, так как владелец недвижимости в этом случае не считается самозанятым лицом.

Как это скажется на рынке аренды жилья?

Конечно, если между арендодателем и квартиросъемщиком заключен договор, это еще не означает, что собственник зарегистрирован  СГД и честно платит налоги. И все же: что может изменить отмена одного из вариантов легализации доходов от аренды — фиксированный налог на прибыль? Не приведут ли налоговые нововведения и действия СГД к росту арендной платы?

Цены на аренду жилья диктуются исключительно соотношением спроса и предложения, хотя коррекция не исключена.

Изменения в законодательстве, существенно не повлияет на рынок. Но небольшое влияние на цены могут оказать тот факт, что налоговые службы все активнее и вплотную занялись этим сегментом рынка. Можно отметить, что законы не оказывают прямого влияние на цены, но владельцам, которые ранее добровольно не подавали декларации о доходах от аренды, придется учитывать дополнительные расходы, и это может в будущем отразиться на арендных ставках.

При отсутствии в стране серьезных политических и экономических потрясений существенных изменений на рынке ожидать точно не стоит. Небольшой рост можно прогнозировать на вторичное жилье — до 250 евро в месяц, но найти такое жилье все сложнее, сказывается высокий спрос.

Мы считаем, что авторам законопроекта стоило изучить проблему намного более тщательно и рассмотреть следующий вариант — предусмотреть в нормативных актах механизм большей правовой защиты для арендодателей, создав простую модель регистрации договоров и снизив ставки налогов. Если сегодня в квартире живет арендатор, который не платит арендную плату и за коммунальные услуги, арендодатель имеет право выселить это лицо из своей недвижимости  только по решению суда. Учитывая сроки рассмотрения споров в суде, можно предположить, что это одна из причин, почему арендодатели официально не регистрируют договора. Возможно, если упростить процесс выселения, увеличится число зарегистрированных договоров.

налоги2

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Вопрос, который Вас интересует:

captcha

Остались вопросы?!

Закажите бесплатную консультацию у профессионалов в сфере недвижимости и юриспруденции, заполнив контактную форму.