Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: Shutterstock
В 2017 году экономическое развитие в Латвии было самым стремительным за последние шесть лет, что способствовало росту покупательной способности местного населения и более оптимистичному взгляду на будущее. Активизация банковского кредитования и программа государственной поддержки молодых семей при покупке жилья также оказали положительное влияние на активность латвийского рынка недвижимости. Выросший спрос, за которым в отдельных сегментах не поспевает предложение, повлиял и на цены. В этом году эксперты прогнозируют аналогичную активность.

Жилой сектор: новый переходный период с растущим спросом

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: Shutterstock

Айгар Стродс, руководитель отдела продаж жилого фонда компании Immostate, назвал события 2017 года на рынке жилой недвижимости новым переходным пунктом: появилось множество реновированных зданий. “Люди охотно покупают квартиры в реновированных домах, потому что они предлагаются, как правило, с полной внутренней отделкой, с компактной планировкой и по доступной цене. Этот сегмент, хотя он и дороже, успешно конкурирует с серийными домами, а по сравнению с квартирами в новых проектах реновированное жилье дешевле. Также большое значение имеет месторасположение недвижимости, которое у реновированных проектов часто лучше, чем у новых. В этом сегменте цены в 2017 году выросли. Росту цен способствовали увеличение зарплат, программа поддержки Altum, а также рост затрат на строительство”, – прокомментировал А. Стродс.

По прогнозам эксперта, в 2018 году спрос будет расти. “Нас ожидает острая конкуренция, и выиграют те, кто предложит дополнительную добавленную стоимость – более качественную отделку, доступные парковку и склад, лучшее месторасположение. Сейчас, анализируя ситуацию, можно заметить, что девелоперы уже заложили в цены потенциальный рост, поэтому при нынешнем уровне цен некоторые проекты могут показаться дорогими, но в конце 2018 года они уже станут доступны клиентам”, – прогнозировал Стродс. Потенциальными проблемами в жилом сегменте он считает постепенно возникающее перепроизводство проектов, не приспособленных к актуальным запросам рынка (слишком большая площадь, неправильный выбор места, несоразмерная цена).

Цены в некоторых регионах приближаются к рижским

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: F64

Кристине Дакуле, директор компании Baltic States, рассказала, что на региональном рынке недвижимости 2017 год прошел “под знаком позитивной активности”. По ее наблюдениям, в некоторых городах спрос значительно превысил предложение, например, в Огре, Валмиере, Цесисе, Лиепае. Это сильно повлияло на уровень цен, который из-за высокого спроса (например, в Огре, Саласпилсе, Сигулде) начинает приближаться к рижскому. Например, двухкомнатная квартира в Огре подорожала на 5 тыс. евро. “Клиенты стояли в очереди по полгода, ожидая хорошего предложения по цене и площади. Так было не только с квартирами, но и с частными домами”, – отметила она. Рост активности по сравнению с 2016 годом связан с тем, что в 2016 году рынок тормозил принцип оставленных ключей, а в прошлом году активизировалось ипотечное кредитование. На рынок в регионах положительное влияние оказала и программа поддержки молодых семей Altum.

По прогнозам К. Дакуле, в этом году активность в регионах сохранится на уровне прошлого года, возможно, несколько изменится общий оборот, из-за недостатка хороших предложений. Значительного роста цен она не прогнозирует, потому что в прошлом году они уже существенно поднялись. Немного увеличится стоимость востребованных хороших объектов. “Я оптимистка и смотрю на этот год позитивно, потому что в кризис ли, на растущем ли рынке, но всегда будут люди, которые хотят купить недвижимость и покупают ее. Вопрос только в том, насколько активен будет рынок. Время покажет”, – сказала она, добавив, что после затишья в самом начале года уже во второй половине января была выполнена вся месячная норма по количеству сделок.

В элитном сегменте спрос есть, но предложение не всегда ему соответствует

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: Shutterstock

Лига Игала, агент по недвижимости компании Latio, комментируя прошлый год в сегменте элитного жилья (luxury), признала, что спрос есть, но на рынке недостаточно предложений, в полной мере соответствующих luxury-классу. Это относится и к квартирам, и к частным домам. Владельцам приходится учитывать, что срок продажи элитной недвижимости достаточно долгий: год или даже больше. Покупатель, как правило, готов платить требуемую цену, если на рынке нет соответствующих его требованиям альтернативных предложений с точки зрения качества и месторасположения.

“В сегменте эксклюзивного жилья покупатель очень знающий и чрезвычайно требовательный к качеству, для него важно использование современных технологических решений, а также расположение объекта. Это означает, что владельцы должны идти в ногу со временем и адекватно, в соответствии с рыночной ценой и ситуацией, оценивать свой материальный вклад в недвижимость”, – подчеркнула Л. Игала. По ее словам, жилье класса “люкс” покупают как местные жители, так и нерезиденты: “Мы предполагаем, что в ближайшие годы сохранятся те же тенденции: спрос будет, но надо учитывать, что в этом сегменте каждая сделка особенная, и решения о покупке дорогого жилья принимаются взвешенно, без спешки”.

Юрмальский рынок становится реалистичным

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: DELFI

По словам Игоря Данилевича, члена правления компании Real Estate Jurmala, лично он был уверен в том, что после бума ситуация на юрмальском рынке недвижимости изменится. Ранее на спрос значительно влияла программа видов на жительство, был и эмоциональный интерес к городу, но после изменения ряда условий активность нерезидентов значительно уменьшилась. “Рынок меняется. Если обозначить кривую активности, то в 2016 году по сравнению с предыдущим был, конечно же, спад, но это здоровая коррекция рынка. Я не хочу сказать, что цены падают, скорее, они становятся на свои места, потому что ранее были серьезно завышены, – говорит эксперт. – Во втором полугодии прошлого года и в этом году мы наблюдаем две группы владельцев: первые до сих пор живут с иллюзией, что прежний бум возобновится (но для этого нет оснований), а вторые приняли реальную ситуацию, прислушиваются к мнению профессионалов и готовы менять цены, что, как правило, завершается реальной сделкой”.

В настоящее время, по мнению И. Данилевича, в Юрмале – нормальный, основанный на реальных ценах рынок, который регулируется спросом и предложением. Эта тенденция останется и в 2018 году, чему может способствовать политика банков в области кредитования, направленная на привлечение платежеспособных местных клиентов. Местный рынок оживет после коррекции цен, станет более здоровым и прозрачным в ходе борьбы с легализацией незаконно нажитых средств, наметится четкое разделение предложений на экономичный, средний и элитный сегменты. Раньше сегментация в Юрмале была искажена, так как само по себе нахождение объекта в городе-курорте уже автоматически поднимало цену на недостижимую высоту. В этом году для владельцев юрмальской недвижимости актуальны будут упорядочение прав собственности, легализация ранее выполненных строительных и ремонтных работ.

Иностранцы проявляют интерес к поселкам

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: Shutterstock

Руслан Мироненко, руководитель отдела развития бизнеса компании Saliena Group, оценивая минувший год в сегменте жилых поселков, отметил: “Рынок по-прежнему активен, чувствуется очень большой интерес со стороны клиентов, особенно молодых профессионалов, молодых семей. Средний возраст людей, покупающих недвижимость, – 25-45 лет (90%). Ощущается большой интерес к земельным участкам для частной застройки со всеми коммуникациями”. Говоря о ценах и спросе, эксперт прогнозирует только рост, с точки зрения как количества клиентов, так и цен.

Прогнозы на ближайшее будущее хорошие, предполагается увеличение спроса, чему способствует и более благоприятная политика банковского кредитования, но нужно учитывать, что расходы на строительство также увеличиваются, так что можно предвидеть и рост цен. По словам Р. Мироненко, интерес со стороны иностранцев в Salienа сравнительно велик благодаря трем международным престижным школам, которые находятся в поселке. Иностранцы хотят и покупать, и арендовать недвижимость, и для них очень важны среда и окрестности, а в Латвии очень мало ухоженных жилых поселков.

В коммерческих сегментах активность будет расти

Эксперты делают прогнозы о развитии рынка недвижимости Латвии

Foto: PantherMedia/Scanpix

Эгил Смилктиньш, член правления компании Starlex Real Estate, оценивая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, делает вывод, что в сегменте аренды офисов в Риге основными арендаторами, как и в предыдущие два года, были ИТ-компании. “Немного выросло количество сданных в аренду площадей в центре Риги, что объясняется тем, что многие предприятия концентрируют свою работу в столице и выбирают офисы большей площади, объединяют филиалы или даже пытаются найти отдельные здания, доля которых очень уменьшилась. По этой причине новые и современные офисные здания заполняются сравнительно быстро. Арендаторы ценят преимущества современных зданий – энерго- и теплоэффективность, планировку и оснащение, современную среду, наличие автостоянок”, – прокомментировал ситуацию специалист. Что касается торговых площадей, то в прошлом году их активнее всего арендовали предприятия общественного питания. “В 2017 году обозначилась тенденция, что крупные продовольственные сети все чаще рассматривают возможность открытия магазинов в центре города. Происходит ротация арендаторов, которые стремятся попасть в торговые центры, но для тех, кому важно быть заметными, активные пешеходные улицы в центре Риги остаются приоритетом”, – комментирует Смилктиньш.

В сегменте складских и производственных помещений специалист отмечает значительное уменьшение объема предложений для аренды по сравнению с 2017 годом, и тому есть несколько причин: нехватка соответствующих требованиям клиентов складских помещений, общая экономическая ситуация в стране, выжидательное настроение девелоперов, ждущих большого якорного арендатора. В стадии строительства находится несколько индустриальных парков, так что может произойти ротация арендаторов, а не соответствующие требованиям склады советского времени должны искать альтернативные решения, что многие владельцы уже поняли, успешно сменив профиль, например, на склады типа бокс.

В сфере инвестиций по-прежнему высок спрос, который уже превышает предложение, потому что объектов, привлекательных для инвестиций, становится все меньше. “Востребованы объекты с отдачей 7-8% в год и развивающиеся объекты, то есть исторические реновируемые здания. Уже даже приходилось слышать мнение, что в ближайшем будущем иностранные инвесторы умерят свой аппетит и желаемую прибыльность, – сказал он. – В целом же 2018 год обещает быть активным во всех сегментах коммерческой недвижимости, но рост будет небольшим. Самые существенные изменения произойдут, вероятно, именно в секторе складов и индустриальных помещений, где появится больше возможностей для арендаторов уже в ходе строительства приспосабливать к своим нуждам планировку и другие решения”.