Как рассчитать и оптимизировать налог от продажи недвижимости

В последнее время Служба Государственных Доходов (далее – СГД) активно проверяет декларирование и уплату налогов от продажи недвижимости. В связи с этим, увеличилось количество клиентов, интересующихся вопросом расчета и оптимизации налога на сделки с недвижимостью. Возникает много неприятных моментов, связанных с тем, что жители не знают, что за частую при продаже недвижимой собственности надо платить налог на прирост капитала (это налог на сумму положительной разницы между суммой покупки и продажи недвижимой собственности).

Начиная с 2010 года законом установлена обязанность платить налог на прирост капитала от продажи недвижимости. Однако, даже те жители, которых проинформировали об этой обязанности, по большей части, пребывают в заблуждении, что если полученные ими от продажи средства ушли на оплату кредиторских задолженностей или были переданы другим лицам, то и дохода у них нет, поэтому и налог они платить не обязаны. Ну и самая большая ошибка, которую совершают люди в данной ситуации – игнорирование писем от СГД о неуплаченном налоге. Данные заблуждения или их совокупность часто приводит к большим неприятностям: начисляются пени, сумма налоговой задолженности разрастается до неприличных размеров, дело передается в суд, что может закончиться весьма плачевно.

Мы неоднократно сталкиваемся с подобными ситуациями в ходе нашей работы: люди не понимают, почему им надо платить этот налог, откуда берутся эти суммы, и что делать. В случае, если все-таки человек уже упустил этот момент и не заплатил налог на прирост капитала после продажи недвижимого имущества, мы помогаем, чем можем, но это один из тех случаев, когда ситуацию проще предусмотреть, нежели разрешить.

Поэтому рекомендуем всем: получили письмо от СГД с непонятными Вам требованиями – не игнорируйте! Обратитесь к специалистам за разъяснениями и советами. А еще лучше – проконсультируйтесь со специалистом перед продажей.

 

Ниже указаны условия и возможности оптимизации налога от продажи недвижимости.

 

Налог не платится:

  1. если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге на имя владельца была в собственности 5 лет (60 месяцев) и, хотя бы 12 месяцев по порядку, в любом промежутке этих 5 лет, владелец был в ней задекларирован.
    Конечно же, данное условие не относится к продаже земли, так как на незастроенном участке нет возможности задекларировать место жительства.
  2. если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге была в собственности более 5 лет (60 месяцев) и последние 60 месяцев — это была единственная недвижимая собственность.
    Например: к нам обратился молодой человек, который получил в подарок квартиру от своей матери в 2006 году. В Земельной книге права на квартиру были закреплены в 2007 году в марте месяце. А в 2014 году молодой человек решил продать квартиру и купить дом. Поскольку квартира была единственной недвижимой собственностью и взамен этой квартиры приобретается другое жилье – то в данном случае налог платить не нужно.
  3. Если продаваемая недвижимая собственность зарегистрирована в Земельной книге, как единственная собственность, и владелец доход от отчуждения (продажи) вкладывает в функционально похожую собственность в течение 12 месяцев до или после отчуждения. Иными словами, если продается единственная квартира и взамен приобретается другая, или дом, или дом с землей, то это не считается получением дохода. Но, если продается дом и взамен покупается квартира (это уже не функционально похожая собственность), то принимая во внимание все обстоятельства, может появиться доход, с которого нужно будет заплатить налог 15%.

Например: если Вы более пяти лет являетесь собственником единственной квартиры, а Ваше место жительство было задекларировано в другом месте, но Вы продаете свою квартиру с целью приобретения другой недвижимости, то налог платить не нужно.

Обращаем Ваше внимание, что это условие относится к сделкам, заключенным после 1 января 2014 года. Если такая же сделка была заключена до 1 января 2014года, она будет облагаться налогом.

 

Очень важный аспект — регистрация недвижимости в Земельной книге. При отчуждении, отправной точкой определения срока, в котором недвижимость находилась в собственности продавца, это дата регистрации в Земельной книге, а вовсе не дата заключения договора, как многие полагают. Юридически владельцем собственности является то лицо, которое зарегистрировано в Земельной книге, поэтому, как только Вы приобрели недвижимость, сразу же подавайте прошение о закреплении Ваших имущественных прав.

Это же касается и случаев получения недвижимости путем наследства от физического лица или родственника до третьей степени родства — моментом приобретения унаследованной собственности является день регистрации в Земельной книге на имя наследника.

 

Например: Клиент получил недвижимую собственность по завещанию в 2004 году, а зарегистрировал право собственности в Земельной книге в 2012 году. В данном случае моментом приобретения недвижимой собственности будет считаться 2012 год, а не 2004, поэтому при продаже возникнет налогооблагаемый доход.

 

Отдельно хочется обратить внимание на то, что с 1 июля 2014 года при продаже сельскохозяйственной земли не нужно платить налог на прирост капитала, если земля продается крестьянам. Но! Если сельскохозяйственная земля продается со зданием и постройками, то такая сделка будет облагаться налогом.

 

Как определить первоначальную стоимость недвижимости

Если при отчуждении недвижимости образуется доход и по всем признакам надо платить налог, нужно понимать, что налог платится только с разницы от цены продажи и первоначальной стоимости.

Под первоначальной стоимостью понимается сумма, за которую была приобретена недвижимость; сумма, которая указана в свидетельстве о наследстве; сумма, которая указана в договоре дарения.

 

Как уменьшить сумму облагаемого налогом дохода

Облагаемый доход можно уменьшить за счет:

  1. суммы ремонтов и реконструкций, которые были произведены в этой недвижимости (замена дверей, окон, сантехники и т.д.), если это можно подтвердить документами (чеками)
  2. суммы расходов, затраченных на приобретение и оформление недвижимости (государственные пошлины, комиссионные платежи, нотариальные и другие подобные расходы). Опять же, должны быть предоставлены документы.
  3. если недвижимость была приобретена в кредит, то процентные платежи по кредиту также можно включить в уменьшение налогооблагаемого дохода, при условии, что кредит был выдан для приобретения данной недвижимости.

 

Сроки подачи декларации и уплата налогов.

После получения дохода от отчуждения недвижимости в Службу Государственных Доходов необходимо подать декларацию и после этого в 15-дневный срок уплатить налог.

Сроки подачи декларации варьируются в зависимости от суммы полученного дохода:

  • если доход от отчуждения недвижимости превышает 711,44 евро — декларация подается до 15-го числа следующего месяца;
  • если доход от отчуждения недвижимости составляет от 142,30 до 711,43евро — декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным кварталом;
  • если доход от отчуждения недвижимости менее 142,29 евро — декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным годом (не позднее 15 января следующего года).

Продажа недвижимости в рассрочку

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, надо иметь ввиду, что налог от полученной прибыли нужно будет заплатить в течении трех лет со дня приобретения.

Например: сумма договора купли недвижимости составляет 100 000 евро с условием выплаты в течении 10 лет. Ежегодная выплата – 10 000 евро. Продавец недвижимости должен подавать в СГД декларацию о доходах каждый год в течении 3 лет. В первый и второй года он должен декларировать по 10 000 евро дохода, а на третий год декларируется остаток — 80 000 евро.

 

В жизни встречается еще много различных ситуаций, которые связаны с разделом имущества (например, при разводе), продажа многосоставной недвижимости (состоящей из земельного участка и зданий, строений), продажа приватизируемых квартир, которые по объективным причинам не внесены в Земельную книгу. При определении налогооблагаемого дохода большую роль играют периоды декларирования места жительства тех, кто долгое время находится за границей и т.д. В таких «нестандартных» ситуациях нужно руководствоваться не только пунктами Закона, но и правилами Кабинета Министров, данными Статистического управления, знаниями Гражданского кодекса и другими юридическими аспектами.

 

Налоговое законодательство достаточно сложное и имеет множество нюансов, поэтому очень рекомендуется, прежде чем продать недвижимость, обратиться к специалисту, который непременно поможет принять правильное решение, правильно оформить сделку и избежать неприятных ситуаций.

Все о налогах, связанных с продажей и приобретением недвижимой собственности Вы можете узнать на нашей информационной страничке www.nib.lv/nalogi/ .

vipdom_vipdomrealestate_vid_nalogi_prirost_kapitala

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Вопрос, который Вас интересует:

captcha

Остались вопросы?!

Закажите бесплатную консультацию у профессионалов в сфере недвижимости и юриспруденции, заполнив контактную форму.