Разделенная собственность и принудительная аренда в многоквартирных домах – что нужно знать.

Разделенная собственность и принудительная аренда в многоквартирных домах – что нужно знать.

DSC_0388

 

Разделенная собственность – это вид собственности, когда земля принадлежит одному человеку, а здание на этой земле – другому. В результате Земельной реформы и появилась разделенная собственность и принудительная аренда в многоквартирных, когда было восстановлено право собственности  на землю бывшими владельцами или их наследниками. Как показывают данные Государственной Земельной службы, 30% всех многоквартирных жилых зданий, которые имеют этот статус находятся в Риге.

Момент, когда земля принадлежит одному собственнику, здание – другому, стали называть юридической аномалией. Не оценив  возможные отягощения в Восстановление права собственности законным владельцам, сегодня это привело к разногласиям между собственниками земли и собственниками квартир жилых домов, в которые нередко оказываются вовлечены и управляющие домом.

Из отчета Государственной Земельной службы по рынку недвижимости видно что, среди крупнейших собственников земли, на чьей земле находятся многоквартирные жилые дома, принадлежащие другим собственникам, единственным владельцем, который вернул право собственности на землю, восстановив права на собственность, является Гребенщиковская старообрядческая община. В других случаях   земля перешла во владение иным способом – путем инвестирования в основной капитал, путем дарения, покупки, или слияния и др.

Однако на практике, ситуация обстоит таким образом, что владельцам квартир вопрос аренды земли необходимо решать не с той персоной, которая восстановила исторически утраченное право собственности, а с коммерсантом.

Требования владельцев земли о заключении  Договора на аренду земли и взыскании долга по аренде затрагивают многих собственников квартир в жилых домах как в Риге, так и в других городах Латвии.

В случае разделенной собственности, в нормативных актах определено, что владелец земли вправе получать арендную плату за землю, так как закон не предусматривает бесплатное пользование  чужим  имуществом.  Владелец земли на законном основании получает право взимать арендную плату за землю, в свою очередь собственник здания  пользуется землей и платит за  ее арендую

Главное понимать распределение прав между участвующими сторонами, так как правовые арендные отношения состоят между владельцами земли и собственниками квартир жилого дома. Управляющий в разрешении данных

вопросов имеет право подключаться только в том случае, если он получил соответственное полномочия от собственников квартир жилого дома.

Это значит, что управляющий, вступая в арендные  отношения с собственником земли, представляет конкретное сообщество собственников квартир жилого дома (собственников квартир) и арендные отношения устанавливает для земельного участка, прилегающего к этому дому.

Нередко причиной, по которой вопрос об установлении правовых отношений принудительной аренды приводит к спору, так как владельцы земли до конца не осознают, которая из сторон сделки истинная – собственники квартир жилого дома или управляющий.

Бывают ситуации, когда владелец земли, не связываясь с собственником дома (собственниками квартир), обращается с иском   к управляющему, тем самым демонстрируя случай, игнорирующий другой субъект аренды и его интересы, и решая данный вопрос с управляющим, то есть с вероятным заместителем.

Собственники жилого дома могут поручить управляющему действия по управлению жилым домом полностью или поручить частичные действия по управлению, таким образом в Договоре управления указав определенные вопросы, которые управляющий может решать от имени и поручения собственников квартир, и какие  вопросы решают сами собственники квартир.

В каждом конкретном случае владельцу земли необходимо выяснить, кто из двух субъектов – собственники квартир или управляющий, кто несет ответственность за заключение договора аренды земли.

Другим важным моментом в случае разделенной собственности является размер арендной платы за землю, которую владелец земли имеет право требовать от собственников квартир. Правовые отношения принудительной аренды как таковые существует на законном основании. А именно «Закон о приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправления» предусматривает, что арендная плата за землю назначается путем письменного соглашения сторон. Если стороны не могут договориться, арендная плата за земельный участок собственнику приватизированной квартиры и мастерской художника определяется следующим образом:

1) С 1 января 2018 года – до 5  % годовых от кадастровой стоимости;

2) С 1 января 2019 года – до 4  % годовых от кадастровой стоимости;

3) С 1 января 2020 года – до 3  % годовых от кадастровой стоимости.

До 1 июня 2017 года, когда поправки к закону вступили в силу, платежи по аренде земли составляли 6 процентов годовых от кадастровой стоимости земли. Ранее закон устанавливал ставку 5% и в 2008, 2009 и в 2010 году арендная плата за землю не могла превышать сумму более чем на 25%, которая была рассчитана за предыдущий год.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что существуют случаи, когда собственник земли реализует свое право требовать арендную плату за землю за предыдущий период, например, за период в 10 лет, важно рассчитать арендную плату за землю, в соответствии с действующими нормами закона в определенный период времени.

Говоря о периоде времени, в течение которого владелец земли имеет право подать иск о взыскании платежей за аренду земли, важно знать, что десятилетний срок давности, предусмотренный в статье 1895 Гражданского кодекса, применяется к любому праву обязательств,  независимо от происхождения основы обязательств, а если основанием иска коммерсанта является Договор аренды, тогда необходимо оценить, может ли такой договор аренды быть признан коммерческой сделкой, а к нему применим срок исковой давности, установленный Коммерческим законом – 3 года. Это означает, что, если в течение 3 лет он не осуществляет какую-либо действия по  взысканию долга или убытков, владелец земли  теряет право на возврат долга.

Существенные изменения коснулись  владельцев земли также и 1 января 2015 года, когда обязательство арендаторов земли возместить собственникам земли  уплату налога на недвижимость в случаях принудительной аренды было  исключено из закона.

Надо признать, что на практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда условия Договора, срок действия которого пересекается с поправками закона после 1 января 2015, продолжает регулировать отношения между сторонами. Фактически, арендатор не обязан выполнять требования данного Договора и собственники квартир могут принять решение о внесении изменений в данный Договор, исключая обязанность возмещать собственнику земли оплату налога на недвижимость.

Если у Вас возникают вопросы, связанные с недвижимым имуществом, пишите нам  info@vipdom.lv  или звоните  +37120003314

“ Vipdom Real Estate”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Ваше имя (обязательно)

Ваш e-mail (обязательно)

Вопрос, который Вас интересует:

captcha

Остались вопросы?!

Закажите бесплатную консультацию у профессионалов в сфере недвижимости и юриспруденции, заполнив контактную форму.