Аренда земли под многоквартирными домами. Что ждет владельцев квартир.

Министерство юстиции Латвии представило план решения проблемы принудительной аренды земли под многоквартирными домами. Портал NIB.lv рассказывает, как может измениться жизнь людей, дома которых стоят на «хозяйской» земле.

В чем проблема?

В том, что проведенная в 1990-х земельная реформа создала множество проблем как для жильцов многоквартирных домов, так и для владельцев земли. Всего на частной земле в Латвии находится 206 600 зданий. Более трех тысяч из них — многоквартирные дома.

Во время земельной реформы землю вернули историческим владельцам, несмотря на то, что на ней в советские годы были построены жилые дома и другие здания. При этом жильцы многоквартирных домов приватизировали свое жилье. В итоге сложилась ситуация, при которой владелец земли ничего не может сделать с домом, а жильцы дома могут избавиться от владельца земли только выкупив у него землю. Так появилось понятие раздельной собственности.

Вместе с ним появилось и понятие принудительной аренды. Жильцы квартир оказались обязаны платить владельцам земли компенсацию за то, что те не могут свободно распоряжаться своей собственностью.

В год сумма принудительной аренды может достигать 9% от кадастровой стоимости земли. При том, владелец земли может потребовать у жителей дома оплатить не только текущий счет, но долг за предыдущие 10 лет. Суммы могут достигать сотен евро.

В 2017 году Сейм одобрил поправки, которые устанавливали постепенное снижение стоимости принудительной аренды. Однако спустя год Конституционный суд признал их незаконными и дал парламентариям и правительству время до 1 мая этого года исправить ситуацию.

На этой неделе свои предложения представило Министерство юстиции.

Что предлагает Министерство юстиции?

Минюст предлагает отказаться от попыток исправить закон «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» (есть риск, что поправки снова признают антиконституционными). Вместо этого планируется внести новые нормы в Гражданский закон.

Во-первых, министерство предлагает упразднить само понятие «принудительная аренда». Вместо него будет использоваться право законного использования земли. В этом случае любая земля, которая является раздельной собственностью, будет приносить ее владельцам доход, сравнимый, например, с вложениями в долгосрочные государственные облигации.

Во-вторых, будет введен потолок стоимости аренды в размере 4% от кадастровой стоимости. Эта цифра включает в себя 2,1-2,5% чистого дохода от земли + 1,5% налог на недвижимость + другие издержки.

В-третьих, Министерство юстиции хочет свести к минимуму необходимость решать споры между владельцами в суде. Права и обязанности владельцев земли и владельцев квартир будут прописаны в законе. Например, владельцы квартир будут отвечать за содержание земли. Кроме того, они смогут вести строительство на арендованной земле без разрешения ее хозяина земли, если это важно для эксплуатации здания.

В-четвертых, срок, за который владелец земли может потребовать оплатить долг у владельцев квартир, составит три года. Сейчас — десять.

Для кого выгодны новые правила?

Они выгодны тем жильцам, кто сейчас платит больше 4% от кадастровой стоимости за аренду. По задумке министерства, правила должны уравновесить интересы жильцов и владельцев земли. Те, кто уже сейчас добился более низкой стоимости аренды, могут заключить письменное соглашение с владельцем земли об иной компенсации. Это предусмотрено в законе.

Как на это смотрят владельцы земли?

Владельцы земли считают, что Минюст идет в правильном направлении. Нормундс Шлитке, юрист, представляющий интересы землевладельцев, сказал, что в законе есть слабые места и вещи, с которым он «абсолютно несогласен». Например, что налог на недвижимость должен платить владелец земли — Шлитке уверен, что это обязанность жильца. 4% от кадастровой стоимости за аренду, по словам, Шлитке тоже недостаточно. Землевладельцы будут настаивать на том, чтобы плата за использование земли составляла 5% и налог на недвижимость платили владельцы квартир.
Шлитке отметил, что это только первое предложение и в будущем возможны изменения.

Портал NIB.lv и компания Vipdom real estate продолжат следить за развитием событий и информировать своих читателей о новых изменениях.